Perte d’ensoleillement, quelle jurisprudence est actuellement prise en compte ?

Un immeuble est sur le point d’être construit à côté de chez moi : puis-je solliciter l’indemnisation de ma perte d’ensoleillement ? Petite analyse de la jurisprudence récente rendue.

La réponse à cette question de droit immobilier suppose de déterminer si la perte d’ensoleillement caractérise l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

L’étude des décisions de justices rendues dans ce domaine montre une ligne constante : la perte d’ensoleillement est appréhendée comme un trouble de voisinage qui n’ouvre droit à indemnisation que s’il excède, par son intensité et sa durée, les inconvénients normaux du voisinage, appréciés in concreto au regard de la situation urbaine, des caractéristiques du bien affecté et de la configuration des constructions voisines (Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984 ; Cour d’appel de Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01635). L’indemnisation prend soit la forme d’une réparation en nature (aménagement permettant de rétablir la lumière), soit – le plus souvent en pratique – d’une indemnité évaluée à partir de la perte de valeur vénale du bien et/ou du préjudice de jouissance, sur la base des expertises produites (Cour d’appel de Montpellier, 15 juin 2017, 14/03603 ; Cour d’appel de Pau, 14 septembre 2009, n° 07/02578 ; Cour d’appel de Nîmes, 22 novembre 2012, n° 11/05106). La jurisprudence opère un tri sévère : des pertes d’ensoleillement pourtant objectivées (constat d’huissier ou expertise) sont jugées normales dans un environnement urbain dense ou lorsque seule une partie limitée du bien est affectée, entraînant le rejet des demandes d’indemnisation (Cour d’appel de Dijon, 28 mai 2019, n° 15/00761 ; Cour d’appel de Nîmes, 9 décembre 2021, n° 21/01758 ; Tribunal Judiciaire de Paris, 14 octobre 2025, n° 24/07752 ; Tribunal Judiciaire de Paris, 4 octobre 2024, n° 22/01945). Le praticien dispose ainsi d’un faisceau de critères jurisprudentiels précis permettant de situer un dossier de perte d’ensoleillement dans la zone indemnisable ou non.

Critères jurisprudentiels et montants d’indemnisation de la perte d’ensoleillement

I. Fondement et principe : perte d’ensoleillement comme trouble anormal

A. Rappel du cadre juridique

Les juridictions retiennent de façon convergente que le droit de propriété, défini comme le droit de jouir et disposer de la chose le plus absolument, est limité par l’obligation de ne pas causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage (Cour d’appel de Nîmes, 9 décembre 2021, n° 21/01758 ; Tribunal Judiciaire de Paris, 4 octobre 2024, n° 22/01945). Il s’agit d’une responsabilité sans faute, mise en œuvre dès lors que sont réunis un fait générateur imputable à un voisin, un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et un préjudice en lien causal direct (Cour d’appel de Nîmes, 9 décembre 2021, n° 21/01758). Plusieurs décisions rappellent que ni la conformité de la construction aux règles d’urbanisme ni la régularité du permis de construire ne suffisent à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage : la perte d’ensoleillement peut être indemnisée même si le permis est régulier (Cour d’appel de Dijon, 28 mai 2019, n° 15/00761 ; Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984). Ainsi, la cour d’appel de Colmar souligne que l’éventuelle méconnaissance ou le respect du permis n’est pas décisif, l’important étant l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux, l’infraction administrative n’étant ni nécessaire ni suffisante (Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984).

B. L’approche objective de la perte de lumière

Les juridictions exigent une preuve objective de la perte d’ensoleillement, généralement par expertise, parfois par constats comparatifs avant/après. La cour d’appel de Montpellier, dans l’affaire AP2B, retient la réalité du phénomène sur la base d’éléments graphiques expertaux, notant qu’il a été constaté en hiver comme au printemps que l’ombre portée de l’immeuble voisin induit « une perte d’ensoleillement qui peut aller jusqu’à une heure par jour » sur le pavillon antérieur (Cour d’appel de Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01635).

De même, la cour d’appel de Pau se fonde sur une expertise détaillant, solstice par solstice, les modifications d’ensoleillement et conclut que l’ombre du nouvel immeuble affecte désormais les ouvertures « quasiment toute la journée » en hiver et sur une large plage horaire en été, ce qui caractérise un trouble excédant les inconvénients normaux dans un site de villégiature (Cour d’appel de Pau, 14 septembre 2009, n° 07/02578). À l’inverse, le tribunal judiciaire de Paris relève, pour refuser l’indemnisation, l’absence d’expertise contradictoire et l’insuffisance d’estimations d’agence réalisées à des périodes de l’année différentes pour établir un trouble anormal lié à un défaut d’ensoleillement (Tribunal Judiciaire de Paris, 4 octobre 2024, n° 22/01945).

II. Hypothèses d’indemnisation : intensité du trouble et évaluation du préjudice

A. Perte importante et durable : indemnisation de la moins-value et du préjudice de jouissance

Plusieurs décisions retiennent un trouble anormal indemnisable lorsque la perte de lumière est importante, touche des pièces de vie et modifie durablement le cadre de vie.

Dans l’arrêt Colmar, l’expert sapiteur relève une « perte quotidienne et systématique d’ensoleillement de plusieurs heures » pour des pièces orientées sud-est (salon, cuisine, terrasse), en automne, hiver et printemps ; la cour précise que les occupants sont privés de soleil direct durant les matinées « durant au moins la moitié de l’année, voire les trois quarts », et constate aussi une perte significative de vue, la terrasse n’offrant plus qu’un angle de vue dégagé d’environ 140° au lieu de 250° auparavant, avec désormais une vue directe sur un mur imposant (Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984). Cette atteinte est qualifiée de trouble anormal et donne lieu à une indemnisation de 30 000 € couvrant perte de valeur (environ 9 % du prix du bien) et préjudice de jouissance quotidien (Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984).

La Cour d’appel de Montpellier (2017) retient un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage pour une maison individuelle entourée d’une ZAC en densification : l’expert note une perte d’ensoleillement de 29 % – soit 1 065 heures par an – et une perte considérable d’intimité générée par 56 fenêtres en vis-à-vis ; la cour relève que le quartier est en plein essor immobilier, mais que la construction d’un immeuble de 5 étages et plus de 16 m de hauteur entraîne pour la propriétaire « des modifications considérables, radicales et définitives de son cadre de vie » et une dépréciation notable de son bien (Cour d’appel de Montpellier, 15 juin 2017, 14/03603). Elle indemnise la perte de valeur à hauteur de 110 000 € (environ 30 % de la valeur estimée), outre des sommes pour l’atteinte à la propriété et le préjudice moral (Cour d’appel de Montpellier, 15 juin 2017, 14/03603).

Dans l’arrêt Pau, la cour insiste sur le caractère particulièrement sensible de la lumière et de la vue dans un site balnéaire ; l’expert établit une perte d’ensoleillement très marquée et la substitution d’une vue sur l’océan par une vue sur un mur en limite séparative (Cour d’appel de Pau, 14 septembre 2009, n° 07/02578). Le préjudice lié à la perte de luminosité, d’ensoleillement et de vue est évalué globalement à 85 000 €, la cour soulignant que le coût de la surélévation projetée par les victimes pour retrouver la vue excéderait ce qui est proportionné à la réparation du trouble (Cour d’appel de Pau, 14 septembre 2009, n° 07/02578).

De même, la cour d’appel de Nîmes (2012) distingue entre les différents éléments du trouble allégué : dans un secteur en voie d’urbanisation où un immeuble collectif s’implante à 4–6 m du jardin, elle juge que la perte de vue et la simple diminution d’intimité ne constituent pas, en tant que telles, des troubles anormaux ; en revanche, elle retient que la perte de luminosité en hiver, affectant la véranda, la cuisine et le séjour « toute la matinée » de novembre à février, constitue un trouble anormal intéressant l’ensoleillement significatif en période hivernale (Cour d’appel de Nîmes, 22 novembre 2012, n° 11/05106). L’indemnisation est fixée à 12 000 €, en deçà de la perte de valeur de 49 000 € estimée par l’expert, la cour refusant d’indemniser, par cette voie, la totalité de la moins-value résultant également des éléments non anormaux du trouble (Cour d’appel de Nîmes, 22 novembre 2012, n° 11/05106).

L’arrêt Montpellier 2016 (AP2B) retient une approche plus basse, mais significative : la perte d’ensoleillement n’est pas quantifiée en heures annuelles, l’expert se contentant de constater qu’en hiver comme au printemps l’ombre portée du nouvel immeuble, érigé plus de trente ans après, entraîne une perte allant « jusqu’à une heure par jour » à certaines périodes (Cour d’appel de Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01635). La cour souligne l’antériorité de la propriété des demandeurs sur le terrain, retient que cette perte, bien que limitée, modifie indiscutablement les conditions de jouissance, et confirme l’octroi de 10 000 € de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage (Cour d’appel de Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01635). Enfin, la cour d’appel de Douai appréhende un cas singulier : l’exhaussement d’un mur mitoyen par les voisins supprime tout éclairement direct du soleil dans la cuisine d’une maison en mitoyenneté, ce que l’expert confirme par des calculs d’ensoleillement ; la cour juge ce trouble anormal « particulièrement dans une région où l’ensoleillement et la luminosité sont d’autant plus appréciés qu’ils sont rares » et alloue le coût d’une solution technique adaptée, la création d’un puits de lumière, chiffrée à 1 479,63 € incluant aussi les réparations d’un mur dégradé (Cour d’appel de Douai, 10 décembre 2008, n° 08/04928).

B. Articulation entre perte de valeur vénale et réparation du trouble

La perte d’ensoleillement se traduit souvent par une dépréciation de la valeur vénale du bien, chiffrée par l’expert (méthodes comparatives, rentabilité, surface utile). L’arrêt Montpellier 2017 s’appuie explicitement sur une estimation de la perte de valeur (entre 15 et 20 % du prix), intégrant la perte d’ensoleillement et d’intimité ; la cour retient in fine une moins-value plus importante (30 %), mais limite l’indemnité à 110 000 €, correspondant à la perte de valeur raisonnablement imputable au trouble anormal (Cour d’appel de Montpellier, 15 juin 2017, 14/03603). La décision Nîmes 2012, au contraire, insiste sur la distinction entre la perte de valeur patrimoniale globale et la part de ce préjudice résultant exclusivement d’un trouble anormal : la perte de vue et de confidentialité, bien qu’intégrées par l’expert dans la moins-value de 49 000 €, ne sont pas indemnisées à ce titre ; seule la perte d’ensoleillement hivernal significative justifie les 12 000 € alloués (Cour d’appel de Nîmes, 22 novembre 2012, n° 11/05106). Cette articulation est également présente dans l’arrêt Colmar : la cour confronte la perte de valeur estimée à environ 15 000 € (9 % de la valeur) et l’atteinte aux conditions de vie (perte d’ensoleillement matinal sur plusieurs saisons, perte de vue dégagée), pour fixer l’indemnité totale à 30 000 €, combinant préjudice patrimonial et préjudice de jouissance (Cour d’appel de Colmar, 1er décembre 2022, n° 20/02984).

III. Hypothèses de rejet : normalité du trouble en milieu urbain et importance relative de l’atteinte

A. Urbanisation, environnement et prévisibilité du trouble

Une série de décisions souligne qu’en zone urbaine ou périurbaine dense, la perte d’ensoleillement résultant de constructions conformes aux documents d’urbanisme est, en principe, un inconvénient normal du voisinage. La cour d’appel de Dijon, après avoir retenu par expertise une augmentation du « masque solaire » de 250 % pour la façade sud d’une maison et une perte d’ensoleillement variant de 25 à 50 % selon les saisons, juge néanmoins que l’immeuble des demandeurs est situé en « zone urbaine générale » caractérisée par une grande diversité des formes bâties, où ils pouvaient s’attendre à une densification par des immeubles collectifs (Cour d’appel de Dijon, 28 mai 2019, n° 15/00761). Elle relève en outre que, sur quatre appartements, un seul est fortement impacté ; en considération de ces éléments, la perte d’ensoleillement n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage.

De même, la cour d’appel de Nîmes (2021) retient, à la suite de l’expert, qu’il n’existe qu’une « légère perte d’ensoleillement le matin » sur la façade sud d’une villa en zone pavillonnaire de parcelles modestes ; elle affirme que le trouble doit être apprécié « à l’aune de l’environnement », rappelant qu’un propriétaire ne peut prétendre à l’immutabilité de ses avantages dans une zone urbaine, et considère la perte d’ensoleillement comme un inconvénient normal dans ces circonstances (Cour d’appel de Nîmes, 9 décembre 2021, n° 21/01758). Les juridictions parisiennes adoptent la même ligne en la transposant à la densité propre à la capitale : le TJ Paris (2025) considère que la construction d’un immeuble de huit étages en vis-à-vis, entraînant une nette diminution de la lumière et des vues directes sur l’appartement voisin, « ne dépasse pas les inconvénients normaux du voisinage » dans un environnement urbain de terrains modestes, d’autant que l’appartement ne comporte qu’une fenêtre et que les constats ont été réalisés à des périodes de l’année différentes (Tribunal Judiciaire de Paris, 14 octobre 2025, n° 24/07752). De même, le TJ Paris (2024) pose explicitement que n’excède pas les inconvénients normaux la perte d’ensoleillement consécutive à la surélévation autorisée d’un immeuble en ville, en l’absence de privation totale de lumière et de preuve technique objective de l’ampleur du trouble (Tribunal Judiciaire de Paris, 4 octobre 2024, n° 22/01945).

B. Importance relative du trouble : nature des pièces affectées et durée de l’ombre

Les décisions de rejet se fondent aussi sur l’importance relative du trouble dans la configuration du bien. La cour d’appel de Dijon insiste sur le fait qu’un seul appartement sur quatre est « fortement impacté » et que les autres ont des ouvertures sur d’autres façades, ce qui limite la gravité du trouble pour l’ensemble de la propriété (Cour d’appel de Dijon, 28 mai 2019, n° 15/00761). La cour d’appel de Nîmes (2021) relève que la perte de soleil reste limitée au matin et ne touche pas de manière massive toutes les pièces de vie, ce qui ne permet pas de caractériser un trouble d’une « gravité certaine » exigée pour ouvrir droit à réparation (Cour d’appel de Nîmes, 9 décembre 2021, n° 21/01758). Le TJ Paris (2024) souligne que les demandeurs n’ont pas établi de privation totale de lumière, mais seulement une perte partielle d’ensoleillement sur un petit jardin de 35 m² ; conjuguée à l’absence de preuve contradictoire, cette donnée conduit à considérer le trouble comme normal (Tribunal Judiciaire de Paris, 4 octobre 2024, n° 22/01945). Enfin, la décision Nîmes 2012 illustre la sélectivité de l’analyse : la cour ne retient comme anormal que la perte significative d’ensoleillement hivernal, mais refuse de qualifier d’anormales la perte de vue et d’intimité, pourtant avérées et sources de moins-value, ce qui restreint l’indemnisation aux seules composantes du trouble dépassant la normalité (Cour d’appel de Nîmes, 22 novembre 2012, n° 11/05106).

Conclusion

La perte d’ensoleillement peut donc constituer un trouble anormal de voisinage indemnisable lorsqu’elle est objectivement caractérisée (expertise, constats comparatifs), qu’elle affecte de manière significative et durable des pièces de vie ou la jouissance d’un bien, et qu’elle entraîne une dépréciation nette de celui‑ci, appréciée in concreto en fonction de l’environnement urbain ou rural. Les juridictions opèrent toutefois un contrôle serré, requalifiant comme simples inconvénients normaux du voisinage des pertes d’ensoleillement parfois importantes dès lors que le bien est situé en zone urbanisée ou que seule une partie limitée du bien est touchée, ce qui explique des décisions de rejet fréquentes en milieu urbain dense.