Quelle jurisprudence pour le congé pour reprise en matière de bail d’habitation

Le congé pour reprise en matière de bail d’habitation est encadré par la loi du 6 juillet 1989 : il doit être motivé par la décision du bailleur de reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou pour un proche limitativement énuméré, respecter un préavis de six mois (trois mois en meublé), et comporter des mentions obligatoires relatives au motif et au bénéficiaire de la reprise, à peine de nullité (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Article 25‑8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une notice d’information doit être jointe aux congés pour reprise ou vente (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Arrêté du 13 décembre 2017). En cas d’acquisition récente d’un bien occupé, la loi organise un report des effets du congé (deux ans pour la reprise lorsque le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition) (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Tribunal judiciaire de Bordeaux, 22 janvier 2024, n° 23/00975). La jurisprudence récente de fond montre un contrôle substantiel et systématique du juge sur la réalité et le caractère sérieux du projet de reprise, sur la qualification du bail (meublé / nu), sur le respect du délai de préavis et, le cas échéant, des protections des droits des locataires âgés à faibles ressources (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687 ; Tribunal judiciaire de Paris, 6 février 2026, n° 25/02051). Les juges n’hésitent pas à annuler le congé pour vice de forme, insuffisance de délai ou non-respect du statut des locataires protégés, tout en prononçant, le cas échéant, une résiliation judiciaire du bail pour d’autres manquements (occupation non principale, impayés) ou en fixant une indemnité d’occupation et des délais de départ lorsque le congé est valide (Tribunal judiciaire de Paris, 22 mars 2024, n° 23/08650 ; Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/07527 ; Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892).

Conditions, contrôle et effets du congé pour reprise

I. Forme, délais et articulation avec l’acquisition récente

A. Mentions obligatoires, préavis et notification

Le cadre légal exige que le congé pour reprise mentionne le motif (reprise pour habiter) et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur, dans le cercle limitativement défini (bailleur, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants des uns ou des autres) ; le préavis est de six mois pour les baux soumis au titre I (nus) et de trois mois pour les baux meublés résidence principale (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Article 25‑8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit être notifié par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), ce que rappellent les décisions de première instance qui contrôlent tant la date que le support de la notification (Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892 ; Tribunal judiciaire de Paris, 10 octobre 2024, n° 24/04157).

La pratique contentieuse illustre la rigueur du contrôle du délai de préavis. La cour d’appel de Lyon, dans une affaire de bail verbal initialement présenté comme meublé, a considéré que, faute de mobilier suffisant (absence de literie avérée par l’inventaire annexé à l’acte de vente), le bail devait être soumis au régime des locations nues ; en conséquence, le préavis applicable était de six mois, et non de trois mois. Elle relève que le bail a pris effet le 5 mai 2015 et juge que « le congé délivré, moins de 6 mois avant le terme triennal du bail, n’est en conséquence pas valable » (Cour d’appel de Lyon, 14 mai 2025, n° 24/04474). L’annulation du congé pour ce seul motif entraîne le rejet des demandes d’expulsion fondées sur ce congé. Le Tribunal judiciaire de Nice, dans un litige où un bail qualifié de meublé a été requalifié en bail nu, adopte la même logique : appliquant l’article 10 de la loi de 1989, il considère que la durée légale de trois ans devait s’imposer. Le congé délivré moins d’un an après la conclusion du bail et visant une échéance à un an est jugé nul car incompatible avec la durée triennale impérative : le juge constate que le bail expirait en réalité le 30 avril 2022 et que la bailleresse « ne pouvait ainsi valablement délivrer un congé pour reprise pour le 30 avril 2020, lequel doit être déclaré nul » (Tribunal judiciaire de Nice, 16 juillet 2024, n° 23/01390).

B. Acquisition récente et report des effets du congé

L’article 15 I, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, encadre les congés donnés par un acquéreur : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné au terme du bail ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a fait une application détaillée de ce mécanisme : un bail, conclu le 1er novembre 2015 pour une durée contractuelle de trois ans, devait être porté à six ans car consenti par une personne morale ; acquis le 30 novembre 2020, l’immeuble ne pouvait faire l’objet d’un congé produisant effet avant le 30 novembre 2022, quand bien même le congé a été notifié en avril 2021 pour le 31 octobre 2021. Le tribunal en déduit que « les effets du congé sont différés au 30 novembre 2022 » et déclare le congé valable, mais avec cette date d’effet différée (Tribunal judiciaire de Bordeaux, 22 janvier 2024, n° 23/00975). Dans la même affaire, le juge précise que le non-respect du préavis de six mois en l’état du texte entraînerait la reconduction du bail, mais que l’articulation avec la règle de report des effets conduit ici à valider le congé en ajustant sa date d’effet. Cette décision met en lumière une lecture combinée des alinéas relatifs à l’acquisition récente et au préavis.

C. Nature du bail : meublé / nu, et conséquences sur le congé

Plusieurs décisions insistent sur l’importance de la qualification du bail pour déterminer la durée du préavis. La cour d’appel de Lyon se fonde sur l’article 25‑4 de la loi de 1989 pour rappeler qu’un logement meublé doit comporter un mobilier en nombre et en qualité suffisants ; la liste du mobilier annexée à l’acte de vente, dépourvue de tout élément de literie, ne permettait pas de considérer les lieux comme meublés, de sorte que « le logement n’est pas éligible au statut des baux meublés autorisant les bailleurs à délivrer congé avec un préavis de 3 mois » ; le régime de droit commun du bail nu est retenu (Cour d’appel de Lyon, 14 mai 2025, n° 24/04474). Le Tribunal judiciaire de Nice suit la même démarche en requalifiant un bail meublé en bail nu, avec pour conséquence un allongement de la durée minimale et du préavis, et la nullité du congé pour reprise (Tribunal judiciaire de Nice, 16 juillet 2024, n° 23/01390).

II. Contrôle du motif, fraude et protections des locataires

A. Réalité et sérieux du projet de reprise

Depuis la réforme opérée par la loi ALUR, il appartient au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif et, notamment, déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les décisions de fond s’inscrivent nettement dans cette logique de contrôle.

Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire où le bailleur invoquait la reprise personnelle pour raisons financières et fiscales (locataire de sa résidence principale, retraite de son époux, impôt sur la fortune immobilière), a écarté l’argument de fraude avancé par les locataires et considéré que ces éléments objectifs justifiaient le projet de reprise, en l’absence de preuve d’une intention de vendre ou de contourner le droit de préemption : « Ces éléments objectifs ont pu légitimement la conduire pour des raisons financières à vouloir occuper l’appartement à titre de résidence principale » ; le congé est déclaré régulier (Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892).

La Cour d’appel de Bordeaux illustre une approche exigeante mais favorable au bailleur lorsque les éléments sont étayés : pour une propriétaire souhaitant revenir en Dordogne à la retraite, la cour retient, au vu des attestations de collègues et de proches, de la cessation d’activité et des démarches de changement d’adresse auprès du service des pensions, que « la décision de reprise est réelle […] et revêt un caractère sérieux au regard des liens [avec la région] et des démarches administratives entreprises », et infirme le jugement qui avait qualifié le congé de frauduleux (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687).

De même, le Tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire de reprise pour hébergement du petit‑fils étudiant, estime que l’attestation de stage à Paris immédiatement après l’échéance du congé et la lettre d’admission en master suffisent à démontrer la réalité du projet ; le fait que l’étudiant poursuive finalement ses études ailleurs, faute d’avoir pu occuper les lieux, n’affecte pas la validité du congé, le motif s’appréciant à la date de délivrance (Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/07527). À l’inverse, le même tribunal rappelle que la seule allégation de fraude par le locataire, sans éléments probants (visites en vue de la vente, mandats de vente, etc.), ne suffit pas.

Dans une autre affaire parisienne, le juge valide un congé pour reprise pour le bailleur lui‑même, qui réside dans le sud de la France mais souhaite se rapprocher de deux de ses enfants et de ses médecins à Paris ; il retient que les soins peuvent être fournis en région parisienne (pose de pacemaker) et que les liens familiaux justifient la reprise, écartant les arguments relatifs à d’éventuels motifs purement financiers (Tribunal judiciaire de Paris, 10 octobre 2024, n° 24/04157).

B. Fraude, changement de projet et nullité du congé pour reprise

Sur la question de la fraude, la jurisprudence fait une distinction nette entre l’irrégularité formelle et le caractère frauduleux du congé. Le Tribunal judiciaire de Nice, tout en déclarant nul un congé pour reprise pour non-respect du délai induit par la requalification du bail, a rejeté les demandes de dommages-intérêts pour fraude : la bailleresse avait initialement projeté de vendre son propre logement et d’occuper celui des locataires, mais l’agence immobilière avait résilié le mandat en raison de la crise sanitaire, et la bailleresse avait proposé aux locataires de réintégrer le logement ; le juge en déduit que l’inoccupation des lieux par la bailleresse résultait « d’une cause extérieure à sa volonté » et refuse d’y voir un congé frauduleux (Tribunal judiciaire de Nice, 16 juillet 2024, n° 23/01390). La loi de 1989 prévoit, par ailleurs, une sanction pénale en cas de congé frauduleux pour reprise, pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Article 25‑8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La notice d’information annexée à l’arrêté du 13 décembre 2017 rappelle aussi que le congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale, et que, lorsqu’un congé est déclaré nul alors que le locataire a quitté les lieux, les juges accordent plus volontiers des dommages-intérêts que la réintégration, censée rester exceptionnelle (Arrêté du 13 décembre 2017). Les décisions produites confirment plutôt l’octroi de dommages-intérêts que la réintégration lorsque le congé est jugé irrégulier et que le locataire a déjà déménagé, mais aucune décision d’espèce sur ce point précis n’est incluse dans le corpus.

C. Locataires protégés : âge, ressources et relogement

Les articles 15 III et 25‑8 II de la loi de 1989 interdisent au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail, en donnant congé, à l’égard des locataires âgés de plus de 65 ans (ou ayant à charge une personne de plus de 65 ans) disposant de ressources inférieures aux plafonds des logements conventionnés, sauf à offrir un logement correspondant à leurs besoins et possibilités dans un périmètre géographique déterminé (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Article 18 de la loi n° 48‑1360 du 1er septembre 1948 sur les limites géographiques, par renvoi). Le bailleur personne physique de plus de 65 ans ou à faibles ressources échappe à cette restriction (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire où la locataire de plus de 65 ans, à faibles ressources, fait valoir la protection de l’article 15 III, rappelle que l’obligation de relogement s’impose dès lors que le congé est légitime, et ce même si le bailleur prétend que le logement n’est plus occupé à titre de résidence principale ; le juge précise que l’argument tenant à la résidence non principale est à traiter sur le terrain de la résiliation judiciaire, non pour écarter la protection de l’article 15 III. Il conclut que, faute d’offre de relogement, « il convient de prononcer la nullité du congé pour reprise » (Tribunal judiciaire de Paris, 22 mars 2024, n° 23/08650).

Une autre affaire parisienne met en évidence l’articulation entre cette protection et les sociétés civiles familiales. L’article 13 de la loi de 1989 permet à une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré de se prévaloir des dispositions de l’article 15 pour reprendre au profit de l’un de ses associés (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant sur un congé pour reprise délivré par une SCI comprenant une personne morale parmi ses associés, constate que cette SCI n’est pas “familiale” au sens du texte, que le bénéficiaire de la reprise n’est pas associé, et que les locataires, âgés de plus de 65 ans avec des ressources inférieures aux plafonds, sont protégés ; il juge que le bailleur ne respecte ni l’obligation de relogement ni les conditions de l’article 13, et « prononce la nullité du congé » (Tribunal judiciaire de Paris, 6 février 2026, n° 25/02051). La Cour d’appel de Bordeaux illustre également la vigilance des juges quant à la charge de la preuve des conditions de ressources et d’âge, mais dans un contexte où la question n’était pas contestée, la cour se prononçant essentiellement sur la réalité du projet de reprise (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687). La notice d’information annexée à l’arrêté du 13 décembre 2017, qui expose de façon détaillée les règles de protection des locataires âgés et les exceptions, est régulièrement citée dans les congés mais les décisions produites ne se prononcent pas sur la sanction de sa non-annexion (Arrêté du 13 décembre 2017).

D. Congé nul, résiliation judiciaire et autres manquements

Plusieurs dossiers montrent que, lorsque le congé pour reprise est annulé (vice de forme, manquement à la protection des locataires), le bail peut néanmoins être résilié sur un autre fondement. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans l’affaire précitée concernant une locataire de plus de 65 ans, annule le congé pour reprise faute de relogement, mais constate, sur le fondement de l’article 7 de la loi de 1989, que la locataire n’occupe plus les lieux à titre de résidence principale (co‑titularité d’un bail HLM et présence quasi permanente dans un autre logement) ; le juge estime que l’obligation d’occupation au moins huit mois par an est une obligation essentielle et que son non-respect constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion (Tribunal judiciaire de Paris, 22 mars 2024, n° 23/08650).

La cour d’appel de Lyon, après avoir rejeté la demande de validation du congé pour reprise, prononce la résiliation du bail pour impayés de loyers, condamne le locataire au paiement d’une dette importante et ordonne l’expulsion, montrant ainsi que l’échec du congé pour reprise n’interdit pas au bailleur d’obtenir la résiliation pour d’autres manquements (Cour d’appel de Lyon, 14 mai 2025, n° 24/04474).

III. Effets du congé valide ou nul : résiliation, occupation et indemnités

A. Résiliation de plein droit par congé valide et occupation sans titre

L’article 15 prévoit qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation ; le bail est réputé terminé et le locataire devient occupant sans droit ni titre (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette règle est systématiquement reprise par les juridictions. Lorsque le congé pour reprise est jugé valide, les décisions prononcent la résiliation du bail à la date d’effet du congé. Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux constate que le bail a été résilié au 15 octobre 2022, date d’expiration du préavis, et qualifie les locataires d’occupants sans droit ni titre depuis cette date (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687). Le Tribunal judiciaire de Paris, s’agissant d’un congé à effet au 31 octobre 2023, considère que la résiliation du bail prend rétroactivement effet à cette date, et ordonne l’expulsion du locataire demeuré dans les lieux (Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892 ; Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/07527 ; Tribunal judiciaire de Grasse, 15 décembre 2025, n° 25/03460 ; Tribunal judiciaire de Paris, 10 octobre 2024, n° 24/04157).

B. Nullité du congé : reconduction du bail et effets pour les parties

Lorsque le congé est déclaré nul, la notice d’information de 2017 indique que le bail est reconduit et que le bailleur doit attendre l’échéance suivante pour délivrer un nouveau congé ; elle précise également que, si le locataire a quitté les lieux, la réintégration est en pratique rarement accordée, les juges privilégiant des dommages-intérêts (Arrêté du 13 décembre 2017). Les décisions fournies confirment la reconduction du bail et le rejet des demandes d’expulsion lorsqu’un congé est jugé nul : le Tribunal judiciaire de Périgueux, dans un jugement infirmé par la suite, avait constaté la reconduction du bail en cas de nullité du congé (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687), tandis que le Tribunal judiciaire de Nice, en déclarant nul un congé pour reprise, ne prononce aucune expulsion et traite uniquement les demandes indemnitaires (Tribunal judiciaire de Nice, 16 juillet 2024, n° 23/01390). Le Tribunal judiciaire de Paris, dans l’affaire des locataires protégés, constate la reconduction du bail à compter de l’échéance litigieuse et déboute le bailleur de toutes ses demandes d’expulsion fondées sur le congé nul (Tribunal judiciaire de Paris, 6 février 2026, n° 25/02051).

C. Indemnité d’occupation et délais de départ

Lorsque le congé est valide et que le locataire se maintient dans les lieux après l’échéance, il est condamné à une indemnité d’occupation correspondant généralement au montant du loyer (et des charges) qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Les juridictions fondent cette indemnité sur le principe de réparation intégrale, souvent en référence à l’article 1240 du code civil, en tant que dette de jouissance compensant la privation de la chose louée (Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, n° 23/04687 ; Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892 ; Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/07527). Certaines clauses pénales prévoyant une majoration contractuelle (par exemple, doublement du loyer en cas de maintien) sont jugées réputées non écrites au regard de l’article 4 i) de la loi de 1989, dès lors qu’elles s’analysent en amendes ou pénalités prohibées, comme l’a relevé le Tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892). En matière d’expulsion, les décisions appliquent l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter, sauf réduction ou suppression du délai en cas de mauvaise foi avérée ou d’occupation résultant d’un squat (Tribunal judiciaire de Paris, 2 avril 2024, n° 23/09892 ; Tribunal judiciaire de Paris, 10 octobre 2024, n° 24/04157). Le juge peut aussi accorder des délais supplémentaires allant jusqu’à trois ans, en tenant compte des ressources, de la situation familiale, de la bonne foi et des diligences de relogement ; dans l’affaire [Z]/[L], le juge a octroyé un délai de six mois à la locataire, estimant qu’elle avait déjà bénéficié de délais “de fait” mais que sa situation justifiait un délai supplémentaire (Tribunal judiciaire de Paris, 10 octobre 2024, n° 24/04157). À l’inverse, le Tribunal judiciaire de Paris a refusé d’accorder un délai au locataire ayant déjà bénéficié, en pratique, de près de dix-huit mois de maintien dans les lieux après l’échéance du congé et dont la situation n’apparaissait pas particulièrement précaire, considérant que les conditions de l’article L. 412-3 n’étaient pas réunies (Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/07527).

Conclusion sur le congé pour reprise

Le droit positif dégagé par les textes et les décisions produites impose un formalisme strict (motif, bénéficiaire, préavis et, le cas échéant, notice d’information) et un contrôle approfondi du juge sur la réalité et le sérieux du projet de reprise, la qualification du bail et la protection des locataires âgés à faible ressources. Les principales incertitudes tiennent à la sanction de l’absence de notice d’information et aux contours exacts de la fraude à la reprise, la jurisprudence d’espèce restant casuistique. En pratique, un congé pour reprise litigieux donne fréquemment lieu, soit à une validation assortie d’une condamnation à indemnité d’occupation et de délais d’expulsion, soit, en cas de nullité du congé, à la reconduction du bail, parfois combinée avec une résiliation judiciaire pour d’autres manquements (impayés, non-occupation principale).