Covid-19/Coronavirus et délai de rétractation/conditions suspensives dans la vente immobilière

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation ouvre un droit de rétraction de dix jours (ou de réflexion) à l’acquéreur non profession d’immeuble à usage d’habitation. Le texte précise que l’acte – avant-contrat ou projet d’acte authentique – « est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

Dans le même ordre d’idées, l’article L. 313-41 du code de la consommation dispose que lorsque l’acte de vente d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts relevant du code de la consommation, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

L’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, prévoit un report du terme ou de l’échéance notamment des notifications et déchéances d’un droit quelconque qui aurait dû être accompli pendant la période dite juridiquement protégée, donc la période d’état d’urgence sanitaire + 1 mois. Le report du délai légalement imparti pour agir intervient dans la limite de deux mois.

La règle ne concerne que les délais légaux, non pas les délais conventionnels. Elle est donc applicable au délai d’exercice du droit légal de rétractation de l’acquéreur et à la conditions légale d’obtention de prêt.

On en déduit que si le délai de dix jours ou d’un mois minimum susvisé devait expirer durant la période dite juridiquement protégée, l’acquéreur bénéficiera de 10 jours pour se rétracter à compter de la fin de cette période + 1 mois, ou le délai minimal d’un mois de la condition suspensive ne commencera à courir qu’à ce même moment.

Par contre, si l’un ou l’autre de ces délais vient à expiration au-delà du mois suivant l’expiration de la cessation de l’état d’urgence sanitaire. Il n’y aura aucun report pour l’acquéreur, quelle que soit la date de la notification, même durant la période dite juridiquement protégée. En effet, en ce qui concerne les délais dont le terme est fixé au-delà du mois suivant la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire : ces délais ne sont ni suspendus, ni prorogés (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020). A fortiori, pour les délais dont le terme est échu avant le 12 mars 2020 : leur terme n’est pas reporté (Rapport précité).

EXEMPLES :

Le premier jour de la période d’urgence sanitaire est le 12 mars 2020.

1. Le droit de rétractation devait expirer le 15 mars 2020. L’acquéreur pourra se rétracter au plus tard à l’expiration du délai de dix jours suivant la fin de la période d’urgence sanitaire + 1 mois. Si on imagine qu’elle prend fin le 5 mai, il pourra se rétracter jusqu’au 15 juin (5 mai + 1 mois + 10 jours).

• Le droit de rétractation est notifié avant la fin de la période d’urgence sanitaire + 1 mois, mais le délai de dix jours expire au-delà de ce mois, c’est le délai normal qui s’applique. Supposons toujours que la période à pris fin le 5 mai, la notification est intervenue le 1er juin, le délai de dix jours expirera à sa date ordinaire, puisqu’elle est postérieure au 5 juin.

• Le délai d’un mois de la condition suspensive de prêt devait expirer le 15 mars 2020 ou a débuté durant la période dite juridiquement protégée. Le délai d’un mois va expirer un mois après la fin de la période d’urgence sanitaire + 1 mois. Si on imagine qu’elle prend fin le 5 mai, la condition est pendante jusqu’au 5 juillet (5 mai + 1 mois + 1 mois).

• Si les parties ont prévu que le délai de réalisation de la condition suspensive est de deux mois, il nous semble que l’acquéreur bénéficiera des deux mois à compter de la fin de la période d’urgence sanitaire + 1 mois. Mais, si les parties ont prévu un délai de trois mois, il n’aura toujours que deux mois à la fin de la période d’urgence sanitaire + 1 mois. En effet, le délai augmenté reste de source légale, mais l’article 2 de l’ordonnance fixe un maximum de deux mois à compter de la fin d’urgence sanitaire + 1 mois.

Ainsi :

• Les parties ont prévu dans l’avant-contrat un délai de deux mois : si on imagine que la période d’urgence sanitaire prend fin le 5 mai, la condition est pendante jusqu’au 5 août (5 mai + 2 mois + 2 mois).

• Les parties ont prévu dans l’avant-contrat un délai de trois mois : si on imagine que la période d’urgence sanitaire prend fin le 5 mai, la condition est également pendante jusqu’au 5 août (5 mai + 2 mois + 2 mois).

CONSÉQUENCE :

L’établissement des actes risque d’être bloqué alors que les parties entendent régulariser la vente. Toutefois, dès lors que l’acquéreur a bénéficié d’un délai de dix jours selon l’application ordinaire de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, nous estimons qu’il pourrait renoncer à la suspension du délai issu de l’ordonnance n° 2020-306. En effet, « l’ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti » (Rapport précité).

Possibilité ouverte à la signature électronique des actes notariés

Selon un décret du 3 avril publié samedi dernier au Journal officiel, les notaires ont désormais la possibilité d’« établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées »

Ce décret permet de déroger de façon temporaire à l’exigence de la présence physique chez le notaire pour la réalisation des actes notariés, ont précisé dimanche le ministère de la Justice et celui de la Cohésion des territoires dans un communiqué.

Dans les faits, sont concernées « les ventes dans le neuf comme dans l’ancien », indique le gouvernement. L’objectif est d’assurer «la continuité de l’activité notariale, notamment les achats immobiliers des Français, tout en sécurisant le caractère authentique des actes dans le respect des consignes sanitaires de distanciation sociale » en vigueur pour maitriser l’épidémie de Covid-19, conclut-il.