La responsabilité du vendeur bricoleur

La réalisation de travaux par vous-même, en auto-construction, vous donne la qualité de professionnel de la construction

En application de l’article 1792-1 du code civil, est réputé comme constructeur « (…) Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Ainsi la personne qui réalise des travaux de construction pour son propre compte est considérée comme constructeur.

Est également considéré comme constructeur le particulier qui fait réaliser des travaux de construction exclusivement par des professionnels, dans la mesure où le texte précédemment cité indique « un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Ainsi, le fait de réaliser des travaux soi-même sur un bien immobilier ou de les faire réaliser par un professionnel de la construction est donc indifférent pour le particulier, qui aura dans les deux cas la qualité de constructeur (et donc la possibilité de voir sa responsabilité civile décennale engagée).

La différence est en revanche importante au regard des vices cachés lors d’une vente immobilière : les travaux réalisés par le particulier lui donnent la qualité de professionnel de la construction, ce qui n’est pas le cas s’il fait réaliser tous les travaux par un professionnel.

Il s’agit là d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, dite la jurisprudence du Castor : le particulier qui réalise des travaux chez lui, même si ce n’est pas son métier, est considéré comme un professionnel.

En effet, la Cour de cassation indique notamment dans un arrêt en date du 15 janvier 2008 (Cass. 3e civ., 15 janv. 2008, n° 07-13.439) :

Attendu qu’ayant souverainement retenu que si l’acte de vente du 15 décembre 1999 comportait une clause d’exclusion de garantie de vice apparent ou caché au profit des vendeurs, il devait être observé que les époux X avaient construit eux-mêmes leur villa et possédaient ainsi des compétences techniques suffisantes en matière de bâtiment, la cour d’appel a pu en déduire qu’assimilables à des professionnels et à ce titre présumés connaître les imperfections et vices et non conformités de leur propre ouvrage, ils ne pouvaient se prévaloir de la clause insérée à l’acte et étaient tenus des vices cachés de l’immeuble quand bien même ils ne les auraient pas connus

Ainsi, la réalisation de travaux par vous-même, en auto-construction, vous donne la qualité de professionnel de la construction.

Qualité de professionnel et clause d’exclusion des vices cachés lors de la vente immobilière

Par principe, lors de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur achète en l’état et ne peut, par conséquent, pas se retourner contre le vendeur. Deux exceptions toutefois :

• Lorsque le vendeur connaissait les vices avant la vente, et qu’il les a délibérément cachés à son acquéreur. Il s’agit là d’une sanction du vendeur de mauvaise foi.
• Lorsque le vendeur à la qualité de professionnel, ce qui implique qu’il ait connaissance de tous les vices de la maison.

Quelle est la durée de la responsabilité du vendeur pour vice caché

Si votre responsabilité est recherchée par votre acquéreur, vous devez savoir que faire en cas de découverte d’un vice caché et notamment examiner rapidement les délais. En effet, en matière de vente immobilière la durée de la responsabilité pour vices cachés répond à un double délai :

• Un délai à compter de la découverte du vice, qui est de 2 ans. Deux ans après la découverte du vice, si l’acquéreur n’a pas agi en justice il lui sera impossible de prétendre à une indemnisation de son vendeur.
• Un délai à compter de la vente, qui ne peut être supérieur à 20 ans. Il est à noter que les différentes chambres de la Cour de cassation n’ont pas été en accord pendant longtemps sur ce délai : 20 ans pour la troisième chambre civile (8 décembre 2021, Cour de cassation, Pourvoi n° 20-21.439) et 5 ans pour la première chambre civile et la chambre commerciale ( Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 juin 2018, 17-17.438 et Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 avril 2021, 20-13.493 et Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 16 janvier 2019, 17-21.477). Ce débat a été tranché par la chambre mixte de la Cour de Cassation, par différents arrêts en date du 21 juillet 2023 (Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-15809, Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-17789Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-19936 et Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 20-10763). Le délai est désormais de 20 ans à partir de la vente, sans débat possible.

Quelle réparation est due par le vendeur en cas de vices cachés immobilier

Le principe en droit français est celui de la réparation intégrale du dommage subi. L’acquéreur devra donc être indemnisé de la totalité des frais qu’il a exposés, ou qu’il devra exposer.

Néanmoins, deux situations sont à distinguer :

• En cas de vendeur de mauvaise foi qui connaissait le vice, l’acquéreur pourra obtenir l’ensemble des frais induit par la vente, ainsi que des dommages et intérêts ;
• En cas de vendeur de bonne foi qui ignorait le vice, l’acquéreur pourra seulement obtenir le remboursement des frais de la vente, et non des dommages et intérêts.