servitude de tour d’échelle : petit rappel des principes

Petit rappel des règles applicables à la servitude de tour d’échelle : un arrêt récent de la Cour d’appel de Lyon rappelle les principes.

La tour d’échelle n’est pas une servitude légale ; aucun texte du code civil n’en prévoit l’existence ni n’en organise les modalités.

Il peut être défini comme le droit de poser une échelle sur la propriété d’autrui pour construire ou réparer un mur non mitoyen contigu au fonds servant et, par extension, l’autorisation judiciaire ponctuelle et provisoire de réaliser de tels travaux, lorsque le propriétaire du mur ou du bâtiment ne peut y accéder de chez lui.

L’autorisation de tour d’échelle est temporaire et provisoire et ne peut être octroyée qu’aux conditions suivantes :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant doit être

impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

Cette autorisation est destinée à permettre l’entretien et la réparation de constructions existantes. Toutefois, elle doit également s’appliquer à une construction nouvelle sous réserve du respect des règles rappelées ci-dessus.

« La SCI Z F a fait édifier en 2017 à Saint Genis Laval une maison d’habitation, adossé à un mur ancien qui lui appartient et la sépare de la propriété voisine qui appartient aux époux Y.

La SCI Z F n’a pu faire réaliser les travaux nécessitant d’accéder à la propriété Y, à savoir le crépissage de la façade nord de la maison, la pose d’un cheneau d’évacuation des eaux de pluie et des travaux de zinguerie sur le mur auquel est adossée sa maison.

Un constat d’accord a été conclu entre les parties devant le conciliateur de Saint Genis Laval, mais il n’a pas été exécuté.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2019, la SCI Z F a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Lyon statuant en référé M. et Mme Y afin d’être autorisée à pénétrer dans leur propriété pour procéder à des travaux d’arasement du mur, de pose d’un abergement et d’un caniveau sur ce mur avec une retombée verticale, d’installation d’une descente verticale d’environ 3,50 m de hauteur sur la façade nord de la maison, de pose d’un crépi sur cette façade, le tout sous astreinte.

Elle s’engageait à faire réaliser à ses frais un constat d’huissier avant et après les travaux, à prévenir les époux Y de la date de début des travaux une semaine à l’avance, à demander aux entreprises de cantonner leurs interventions du lundi au vendredi entre 8 et 18 heures, à interdire de déposer sur la propriété Y du matériel autre que strictement nécessaire et à faire procéder à la remise en état intégrale de la parcelle Y en fin de chantier.

Par ordonnance du 30 mars 2020, le juge des référés a :

— fait droit à la demande, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé le délai de 15 jours de la signification de la décision,

— condamné la SCI Z F à payer à M. et Mme Y une indemnité provisionnelle de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance occasionné et

— condamné solidairement M. et Mme Y à payer à la SCI Z F une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme Y le 27 avril. Ceux-ci en ont relevé appel par déclaration enregistrée le 12 mai 2020. Ils ont signifié leur déclaration d’appel à la SCI Z A par acte d’huissier du 4 juin 2020 remis en étude.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2020, les époux Y demandent à la cour de débouter la SCI Z F de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, ils sollicitent sa condamnation à leur payer la somme provisionnelle de 300 euros par jour, et ce à compter du premier jour des travaux et jusqu’à la constatation de la fin des travaux par l’huissier de justice mandaté à cet effet.

En tout état de cause, ils réclament la condamnation de la SCI Z F à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que la servitude de tour d’échelle dont leurs voisins souhaitent faire usage ne s’applique qu’aux travaux d’entretien et non aux travaux liés à une construction, que les pièces produites ne prouvent ni le caractère nécessaire des travaux ni l’impossibilité pour la SCI de les effectuer autrement qu’en passant chez eux. Ils font observer que la SCI Z F refuse d’inverser le sens d’écoulement des eaux de façon que les chéneaux passent ailleurs, pour des raisons esthétiques qui ne sont pas justifiées.

Ils se prévalent des conclusions d’un expert du bâtiment qu’ils ont missionné.

Ils soutiennent que l’arasement du mur séparatif est dû à une erreur du maître d’oeuvre des époux Z-F qui n’a pas pris toutes les précautions nécessaires pour exécuter les travaux autrement, d’autant que le réseau d’évacuation des eaux existait avant l’édification de la maison.

A titre subsidiaire, ils demandent que leur préjudice lié à l’exécution des travaux soit porté à 300 euros par jour et réclament 3000 euros d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2020, la SCI Z F a formé appel incident et au fond, par conclusions notifiées le 6 octobre 2020, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance et demande que l’astreinte soit portée à 300 euros par infraction constatée, que les époux Y soient déboutés de leur demande de provision au titre de leur trouble de jouissance qui se heurte à une contestation sérieuse, subsidiairement, conclut à sa réduction à 5 euros par jour, et demande que les époux Y soient condamnés à lui verser 5000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et une somme identique en application de l’article 700 du code de procédure civile.