Dans un récent arrêt (Cass.3e civ., 13 nov.2025, n°24-11.221) la cour de cassation confirme l’assimilation au vendeur professionnel de celui qui, sans être professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, de sorte que tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive des vices cachés.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence « Castor » établie désormais depuis une dizaine d’années.
L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raisons des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Cependant, les notaires insèrent systématiquement dans les ventes immobilières une clause de non-garantie des vices cachés.
Lorsque la vente intervient entre un professionnel et un non-professionnel, le vendeur professionnel est présumé connaître le vice du bien vendu et ne peut alors se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur, qui n’est pas lui-même professionnel.
Il convient donc d’être vigilant car celui qui réalise des travaux par lui-même avant de vendre un bien immobilier (castor) se retrouve donc dans la même situation qu’un vendeur professionnel.