Cet arrêt rappelle que selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et qu’il en résulte qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant.

 

 

« La société Blot immobilier émeraude, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 19-24.526 contre l’arrêt rendu le 19 septembre 2019 par la cour d’appel de Rennes(4e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [C] [T],

2°/ à Mme [N] [C],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Blot immobilier émeraude, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. [T], et l’avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l’audience publique du 4 mai 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 19 septembre 2019), par actes sous seing privé des 27 et 28 février 2014, la société Blot immobilier émeraude (l’agent immobilier) s’est vue confier un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros.

2. Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, Mme [C] et M. [T] ont signé avec l’agent immobilier un mandat de recherche concernant ce bien, qui les engageait à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

3. Mme [C] et M. [T] ayant acquis la maison par l’entremise d’un autre intermédiaire, l’agent immobilier les a assignés, le 18 septembre 2014, en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. L’agent immobilier fait grief à l’arrêt de dire n’y avoir lieu à application de la clause pénale et de rejeter sa demande en paiement, alors :

« 1° / que la charge de la preuve de la nullité d’un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s’opposer à la mise en oeuvre des dispositions du contrat ; qu’en rejetant la demande de paiement de l’agent immobilier, après avoir retenu que ce dernier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire, au motif que l’agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l’un de ces exemplaires au mandant, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu’en se bornant à énoncer, par motif adopté, qu’il n’était pas démontré que les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 aient été mises en oeuvre, « notamment » quant à la remise aux mandants d’un exemplaire du mandat, sans préciser les autres dispositions qui n’auraient pas été mises en oeuvre en l’espèce, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. Selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

6. Il en résulte qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant.

7. Après avoir énoncé, à bon droit, qu’il appartenait à l’agent immobilier, débiteur de l’obligation résultant de l’article 78 précité, de rapporter la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat à M. [T] et Mme [C], la cour d’appel en a justement déduit qu’en l’absence de preuve de cette remise, il ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat.

8. Le moyen, inopérant en sa seconde branche qui critique des motifs adoptés mais surabondants, n’est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Blot immobilier émeraude aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Blot immobilier émeraude et la condamne à payer à Mme [C] et M. [T] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt