L’agent immobilier et le formalisme du mandat
16 mars 2016

Loi MACRON : les principales dispositions en matière immobilière

La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des activités économiques, dite “loi MACRON” a été promulguée le 6 août 2015 et a été publiée au Journal Officiel du 7 août 2015. Quelles sont les principales dispositions de ce texte en matière immobilière ?

1) Copropriété

Désignation d’un syndic lorsque le syndicat en est dépourvu

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités de désignation d’un syndic, lorsque la copropriété en est dépourvue.

La loi MACRON met en place un assouplissement qui permet désormais à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. Cette nouvelle mesure permettra aux copropriétaires se trouvant dans une copropriété dépourvue de syndic d’éviter d’avoir à saisir le tribunal pour obtenir la nomination d’un nouveau syndic, et donc de faire l’économie d’une procédure.

Mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic

La loi ALUR de 2014 avait rendu obligatoire la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics au sein de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

La loi MACRON vient assouplir cette obligation : la mise en concurrence ne sera plus systématique lors de la désignation du syndic, mais aura lieu tous les 3 ans. Cette disposition doit être accueillie favorablement. En effet, bien souvent, les syndics se font élire pour une année. Ils doivent donc être réélus à chaque assemblée générale pour conserver leur mission l’année suivante. La loi ALUR avait imposé la mise en concurrence systématique des contrats de syndics, à chaque élection, cette charge incombant aux conseils syndicaux. Concrètement, ce processus se révèle très lourd pour les copropriétaires membres du conseil syndical. Cette procédure s’avère surtout parfaitement inadaptée lorsque les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic. La loi MACRON prévoit également une possibilité de dispense. En effet, le conseil syndical sera dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décidera à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires) d’y déroger. Cette question sera obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Fibre optique

La loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie avait imposé aux maîtres d’ouvrage de pré-équiper, en lignes de communications électroniques à très haut débit, les immeubles collectifs neufs à usage professionnel ou d’habitation, et ce, depuis le 1er janvier 2010 (art. L111-5-1 du code de la construction et de l’habitation – CCH).

La loi MACRON complète le dispositif en étendant cette obligation aux logements et locaux professionnels individuels neufs, aux lotissements neufs, et aux bâtiments collectifs existants professionnels ou d’habitation lorsqu’ils feront l’objet de travaux soumis à permis de construire, à condition que le coût des travaux d’équipement ne soit pas disproportionné par rapport au coût des opérations de rénovation (articles L111-5-1-1 et L111-5-1-2 CCH).

Enfin, l’article 31 de la loi MACRON simplifie la procédure d’autorisation pour l’implantation de la fibre optique dans les parties communes d’un immeuble.

Les dispositions de l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 965 organisent actuellement les modalités de prise de décision d’installer la fibre optique.

Lorsqu’un immeuble n’est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques d’installer de telles lignes est inscrite de plein droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Désormais et afin de raccourcir les délais, dans la mesure où l’assemblée générale ne se tient en principe qu’une fois par an, l’assemblée générale pourra donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition d’un opérateur en vue du raccorder l’immeuble à la fibre optique et l’article 31 rend obligatoire l’inscription de cette délégation à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

2) Urbanisme

Motivation de la décision de l’autorité compétente pour statuer sur une demande

La loi MACRON complète les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme imposant qu’en cas de décision de rejet à une demande de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable, la motivation de cette décision devra indiquer l’intégralité des motifs justifiant cette décision, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme.

Limitation des cas de démolition d’une construction

La loi MACRON vient restreindre les cas de démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire. L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme encadre ces situations.

Rappelons qu’auparavant, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme disposait qu’un tribunal de l’ordre judiciaire pouvait prononcer la démolition de toute construction dès lors que le permis de construire sur la base duquel elle avait été édifiée avait été préalablement annulé par le juge administratif.

La démolition constituait donc la sanction directe et naturelle de l’annulation du permis de construire jugé illégal.

Désormais, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. La loi MACRON ajoute une condition : la construction doit être située dans l’une des zones listées par cet article du code de l’urbanisme. Il s’agit notamment des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, des espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, des cœurs des parcs nationaux…

Restera alors l’action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du Code civil par laquelle une personne qui subit un préjudice direct et certain du fait de la réalisation irrégulière d’une construction peut demander au juge civil de statuer même sans intervention du juge administratif et ordonner la démolition de l’ouvrage.

Modification de l’affectation de locaux

Une délibération du conseil municipal pourra désormais définir un régime de déclaration préalable permettant d’affecter temporairement à l’habitation des locaux destinés à un usage autre que l’habitation, pour une durée n’excédant pas quinze ans, et ce, conformément à l’article L. 631-7-1 B du code de la construction et de l’habitation.

En cas de location d’un local temporairement affecté à l’habitation en application de cette disposition, le contrat devra mentionner le caractère temporaire de cette affectation. Sous cette réserve, le retour des locaux à leur usage antérieur sera un motif légitime et sérieux, pour permettre au bailleur de donner congé à son locataire.

3) Construction

Garanties financières

L’ordonnance du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement avait introduit l’article L. 260-10-1 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, avant la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble à construire, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La loi MACRON vient préciser qu’un décret en Conseil d’Etat déterminera les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.

Ces précisions s’avèrent en effet indispensables pour que l’obligation introduite à l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation remplisse son rôle.

Protection de l’acquéreur immobilier

La loi MACRON vient préciser que les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles sont exclus du champ d’application des contrats conclus à distance ou hors établissement régi par les articles L. 121-16 et suivants du code de la consommation.

Dans le prolongement de cette mesure, les délais de réflexion en matière immobilière ont été redéfinis :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel pourra désormais se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Ce délai était auparavant de sept jours.

Si le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose désormais d’un délai de réflexion de dix jours (au lieu de sept) à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte.

Ce régime est prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Assurances-construction

L’article 95 de la loi MACRON modifie l’article L. 243-2 du Code des assurances : l’attestation d’assurance de responsabilité décennale devra désormais être conforme à un modèle comprenant des mentions minimales. Ce modèle sera fixé par arrêté et permettra de « normaliser » les informations transmises.

En outre, le constructeur doit désormais démontrer qu’il est couvert par une assurance responsabilité décennale :

– en joignant l’attestation « normalisée » à l’ensemble de ses devis et factures ;

– en produisant son attestation à l’ouverture du chantier. Pour mémoire, antérieurement, le constructeur devait uniquement être « en mesure de le faire » si cela lui était demandé. L’article L.241-1 du Code des assurances précise désormais que : « A l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité ». Cette production est donc systématique.

Bien que le modèle d’attestation n’ait pas encore été fixé par arrêté, les constructeurs doivent selon nous dès à présent produire les attestations en leur possession.

Mérules

La loi ALUR est venue encadrer les mesures à prendre en cas de présence de mérule au sein de l’article L. 133-8 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, lorsque des foyers de mérule sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule. Celui-ci est pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés et est consultable en préfecture.

La loi ajoutait qu’en cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

La loi MACRON vient supprimer le paragraphe précédent. Les mesures de précaution, en cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment, dans les zones où ont été identifiés des foyers de mérule ne sont donc plus applicables.

4) Agents immobiliers

La loi ALUR a introduit l’obligation pour un agent immobilier de mentionner, sur toute publicité (quel que soit le support utilisé) le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

Cette mesure était prévue par l’article 6-1 de la loi HOGUET de 1970 et était punie de la peine d’amende fixée pour les contraventions de 5ème classe.

La loi MACRON vient supprimer cette sanction pénale prévue à l’article 17-2 de la loi de 1970 à compter du 1er juillet 2016. Les sanctions administratives applicables en la matière restent applicables.

 

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