Si le Code civil impose des distances minimales pour la création d’ouvertures sur une propriété voisine, ces règles peuvent être modifiées par des servitudes.
Toutefois, le respect de ces obligations ne suffit pas toujours à garantir la tranquillité des voisins.
En effet, même lorsqu’elles sont conformes, certaines ouvertures peuvent entraîner une perte d’intimité. Une nouvelle construction peut également causer une perte d’ensoleillement constituant un trouble anormal du voisinage.
Face à ces nuisances, le recours au tribunal judiciaire ou à une expertise permet de faire constater l’atteinte et d’obtenir réparation. Agir le plus tôt possible, dès le début du litige, reste la meilleure garantie pour préserver vos droits immobiliers.
Ce qu’il faut retenir :
- Le Code civil impose des distances minimales pour les vues (1,90 m en vue droite, 0,60 m en vue oblique) tandis que les jours ne laissent passer que la lumière et doivent respecter des conditions spécifiques de hauteur et d’opacité.
- Ces règles peuvent être modifiées ou écartées par des servitudes, le PLU ou encore par la prescription trentenaire, ce qui peut légalement autoriser certaines ouvertures.
- Même lorsqu’une construction respecte les distances légales, elle peut être sanctionnée si elle crée un trouble anormal du voisinage, notamment en cas de perte d’intimité ou d’ensoleillement.
- Pour défendre ses droits, il est essentiel d’agir rapidement, de constituer des preuves (constat, expertise) et de tenter une résolution amiable avant toute saisine du tribunal.
1) Les jours
Les jours (de tolérance ou de souffrance) sont en principe des ouvertures qui laissent uniquement passer la lumière mais pas le regard.
L’article 676 du Code civil dispose :
Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.
Le verre est dit « dormant » lorsqu’il n’est pas transparent mais translucide/dépoli.
Au rez-de-chaussée, les jours doivent être placés à 2,60 mètres au-dessus du plancher. Dans les étages supérieurs, ils doivent se situer à 1,90 mètre au-dessus du plancher.
Leur dimension n’est pas réglementée par le Code civil et il n’est en principe pas nécessaire de respecter une distance minimale avec la limite de propriété de la parcelle voisine.
2) Les vues
Les vues sont des ouvertures ou des aménagements extérieurs qui permettent de porter le regard sur la parcelle voisine et de laisser passer l’air. Il peut s’agir de fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, certains velux, mais aussi de balcons, terrasses, escaliers extérieurs, remblai ou exhaussement de sol, etc.
La vue est dite « droite » (ou directe) lorsqu’il est possible de voir directement chez le voisin sans se pencher ni tourner la tête.
La vue est dite « oblique » lorsqu’il faut au contraire tourner la tête ou se déporter pour voir chez le voisin.
La création d’une vue droite requiert ainsi une distance minimale de 1,90 mètre avec la limite de propriété de la parcelle voisine et celle d’une vue oblique de 0,60 mètre.
Cette distinction repose sur le fait que ces vues ne génèrent pas le même niveau de gêne pour le voisin.
Une ouverture qui donne directement sur la propriété voisine permet une intrusion visuelle immédiate et sans effort particulier. À l’inverse, une vue oblique ne rend l’observation possible qu’indirectement, en se plaçant volontairement dans une certaine position. L’atteinte à la vie privée est alors plus limitée et donc la distance avec la limite séparative peut être moindre.
Il est en principe indifférent que la vue soit difficile d’accès et nécessite l’utilisation d’une échelle ou d’un escabeau pour y accéder :
(…) Attendu qu’ayant relevé que le velux avait été installé dans le pan de toiture de l’immeuble de MM. X… donnant sur le jardin de la maison de M. Y…, que la vue à partir de ce velux était possible dans la mesure où il serait fait usage d’une échelle ou d’un escabeau, qu’elle n’était pas limitée au pied du mur séparant les deux propriétés et que les deux immeubles se faisaient face, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé l’existence d’un accès permettant la vue et fait ressortir que l’axe de la vue s’exerçant depuis cet ouvrage atteignait le fonds voisin, a légalement justifié sa décision en retenant souverainement que l’ouverture créée par MM. X… autorisait des vues droites sur l’héritage voisin (…).
Aux termes de l’article 680, la distance se mesure de la même façon pour un jour ou une vue, à savoir « depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ». En d’autres termes, ces distances se mesurent depuis la face extérieure du mur où se trouve l’ouverture, et non depuis le vitrage lui-même.
3) Les dérogations aux dispositions légales
Les dérogations aux dispositions légales sont multiples, avec entre autres :
- Le plan local d’urbanisme (PLU) peut imposer des distances plus importantes que celles prévues par le Code civil.
- L’acquisition d’une servitude de vue par destination du père de famille, c’est-à-dire d’un aménagement foncier créé par le précédent propriétaire du terrain avant qu’il ne divise son propre fonds.
- La création d’une servitude de vue conventionnelle (notamment dans le cadre du morcellement d’une propriété) pour renforcer la protection de son intimité en augmentant les distances légales prévues par le Code civil. Il est également possible d’interdire une vue sur un endroit précis (par exemple sa piscine) ou de prévoir la préservation d’un panorama (mer, océan, montagne, bâtiment d’intérêt architectural, etc). À cet effet, la servitude non altius tollendi interdit au propriétaire d’un fonds voisin (et servant) de bâtir (ou de surélever) un immeuble qui dépasserait une certaine hauteur et qui pourrait cacher cette vue (depuis le fonds dominant). La servitude de non aedificandi est plus radicale puisqu’elle interdit toute construction dans une zone définie afin de préserver la vue existante.
- La prescription trentenaire qui permet d’acquérir une servitude de vue dans la mesure où il s’agit d’une servitude continue et apparente. Une ouverture qui existe de manière visible et ininterrompue pendant plus de 30 ans peut en effet permettre de revendiquer une servitude de vue. Toute la difficulté réside dans le fait d’établir de façon incontestée la date de création de cette servitude.
- Une servitude de passage déjà existante peut également faire échec au respect des distances légales lorsque « le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue droite ou oblique est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ». En effet, l’existence même de la servitude de passage sur le fonds servant entraîne l’existence d’une vue pour le propriétaire du fonds servant (celui qui bénéficie de la servitude).
4) La demande de suppression ou modification de l’ouverture illégale pour non-respect des distances
Face à une ouverture ne respectant pas les distances légales ou une servitude, il est possible de saisir le Tribunal Judiciaire afin de demander sa suppression, sa modification et le paiement de dommages-intérêts en raison du préjudice subi.
À cet effet, un constat d’huissier de justice est souvent indispensable afin d’obtenir gain de cause. Toutefois, l’huissier ne peut pas pénétrer sur la parcelle voisine sans l’accord de son propriétaire.
Dans certaines hypothèses, il peut donc être nécessaire de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire auprès du Juge des référés du Tribunal Judiciaire.
L’expert pourra alors accéder aux deux propriétés et effectuer des mesures précises.
5) En cas de respect des distances légales, l’action pour trouble anormal du voisinage
La construction réalisée peut également respecter les distances légales ou conventionnelles, mais entraîner un trouble anormal du voisinage. Une vue plongeante qui n’existait pas auparavant peut en effet donner directement sur la salle de bain d’un voisin, sa terrasse ou bien encore sa piscine (etc.).
Outre une perte importante d’intimité, une nouvelle construction peut également entraîner une perte d’ensoleillement.
Or, « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ».
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, laquelle ne nécessite pas de démontrer l’existence d’une faute de la part du voisin.
Il est ainsi de jurisprudence constante que ce trouble du voisinage, désormais codifié à l’article 1253 du Code civil, devient anormal dès qu’il dépasse « la mesure des obligations ordinaires du voisinage ».
Qu’il s’agisse d’une perte d’intimité et / ou d’ensoleillement, une expertise amiable ou judiciaire sera le plus souvent nécessaire pour démontrer la réalité du préjudice.
En ce qui concerne plus particulièrement la perte d’ensoleillement, une expertise ne sera vraisemblablement envisageable que si un constat d’huissier est réalisé avant que la construction litigieuse modifie la situation des lieux.
A défaut, il sera en effet difficile d’avoir un point de comparaison pertinent concernant les heures d’ensoleillement avant et après la construction, l’évolution de la luminosité dans les pièces concernées et l’impact sur le confort thermique et la consommation d’énergie.
De façon plus générale, la perte d’ensoleillement sera appréciée en fonction de la configuration des lieux (topographie, orientation, distance entre constructions), de la nature du quartier (urbain ou rural), et du climat (région ensoleillée ou non).
Avant de pouvoir saisir le Tribunal, le recours à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative sera toutefois indispensable. À défaut, toute procédure judiciaire pourra en effet être déclarée irrecevable en application de l’article 750-1 du Code de procédure civile.
Dans cette hypothèse, le fond de l’affaire ne sera donc pas abordé par le tribunal au seul motif que cette formalité préalable n’aura pas été respectée. Dans tous les cas, le meilleur moment pour agir se situe avant le début du chantier ou tout de suite à son démarrage, c’est-à-dire lorsque le projet peut encore être modifié sans difficulté.