Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) répond à un formalisme et des contraintes particuliers. Le caractère forfaitaire du prix convenu doit en principe être strictement respecté et les travaux supplémentaires, s’ils ne sont pas demandés par le maître de l’ouvrage, doivent demeurer à la charge du constructeur.
Ce qu’il faut retenir :
- En CCMI, le prix est forfaitaire et protège le maître d’ouvrage contre les surcoûts imprévus.
- Les travaux de fondations nécessaires à la construction sont en principe inclus dans le prix convenu.
- L’étude de sol et l’anticipation des contraintes du terrain relèvent de la responsabilité du constructeur.
- Le constructeur ne peut pas faire supporter au client le coût de travaux supplémentaires qu’il aurait dû prévoir.
Dans le cadre de leur projet de construction à Ploërmel (qui va malheureusement se terminer avec un litige), nos clients régularisaient un contrat de construction de maison individuelle avec une société de construction. La notice descriptive prévoyait des fondations classiques. Lors de l’exécution du chantier, le constructeur se rendait compte que le terrain était trop humide et tentait diverses manœuvres afin d’assécher le terrain.
Quelques semaines plus tard, le terrain était toujours aussi humide. Plus de 11 mois après la délivrance du permis de construire, la société de construction informait les maitres de l’ouvrage que suite à un sondage réalisé à la pelle mécanique :
« Le terrain superficiel en place ne permet pas de réaliser des fonctions par semelles filantes et oblige la réalisation de fondations par massifs et longrines sur le bon sol à une profondeur et -2,40m de profondeur par rapport au terrain naturel. »
L’incidence financière se matérialisait par une plus-value importante de 15200 € TTC.
Le constructeur indiquait aux maîtres de l’ouvrage que ces travaux étaient à leur charge et leur faisait signer un avenant.
Les maîtres de l’ouvrage étaient contraints de souscrire un crédit bancaire supplémentaire à hauteur de 15200 €.
Lorsque les maîtres de l’ouvrage nous ont consulté, nous avons pu constater à la lecture de la notice descriptive que le coût des fondations était bien compris dans le prix convenu.
Dès lors, et ce conformément à la jurisprudence désormais établie en la matière, ces travaux supplémentaires ne pouvaient être imputés aux maitres de l’ouvrage.
Le contrat de construction de maison individuelle est par essence un contrat à prix forfaitaire précisément pour éviter les surcoûts imprévus
Dans le cas présent, l’absence de mise en œuvre d’une étude de sol par le constructeur était clairement constitutive d’une faute d’imprudence et d’un non-respect du devoir de conseil et d’assistance du professionnel.
La notice descriptive ne prévoyait pas la mise en œuvre d’une étude de sol ce qui est de prime abord constitutif d’une négligence de la part de la société de construction, laquelle aurait dû prévoir, où à tout le moins informer les maitres de l’ouvrage sur la nécessité de mettre en place de tels sondages préventifs.
Dans la mesure où les travaux de fondations sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison, ces travaux doivent être considérés comme inclus dans le prix forfaitaire.
Plusieurs décisions de justice ont été rendues en ce sens :
Cour d’appel ANGERS 15/03/2016 n° 15/00234
La Cour de Cassation estime d’ailleurs que le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage doit être pris en charge par le constructeur (3ème Chambre civile de la Cour de Cassation 24/10/2012 n° 11-18.164)
Les frais d’étude du sol incombent au constructeur qui doit supporter le coût des travaux supplémentaires qu’une telle étude rend nécessaire à la bonne tenue de la construction, même si le maître de l’ouvrage s’en est réservé l’exécution.
(CA Paris, 19e ch. B, 29 nov. 2002, Sté Maison Pierrec/ Gabillat : Juris-Data n° 2002-196765)
En définitive, l’étude du terrain pour l’implantation du bâtiment incombe au constructeur qui doit en assurer le coût, celui-ci étant nécessairement inclus dans le prix convenu en application des articles L. 231-2-d) et R. 231-5 du Code de la construction et de l’habitation.
C’est au constructeur à apprécier l’opportunité d’effectuer une étude du sol.
Ainsi, même si les résultats de cette étude font apparaître la nécessité de travaux qui n’étaient pas prévus initialement, la dépense supplémentaire en résultant incombe au constructeur sans qu’il puisse prétendre, même par voie d’avenant, à une participation du maître de l’ouvrage.
Dans ce contexte, la société de construction a été contrainte de rembourser aux maîtres de l’ouvrage les 15200 € indument perçus.